佐倉　不動産売却査定コラムの記事一覧｜売却査定コラム｜株式会社トクスイ不動産

～不動産売却の流れとポイント～

千葉県佐倉市駅前に店舗を構えるセンチュリー21 トクスイ不動産では、

不動産売却のご相談も承っております。

住み替えに伴う売却や相続した場合の土地の売却方法など、

誰もが不慣れな不動産売却について、分かりやすくご説明いたします。

「不動産売却の手順とは？」

～不動産売却の流れとポイント～

売却をスムーズに進めるため、事前におおよその流れを掴んでおきましょう。

1⃣適正価格の把握

不動産売却価格を決めるために、まずは相場を把握しておきましょう。

2⃣査定依頼

不動産会社によって、マンションや戸建てなど得意分野が異なります。そのため、複数の不動産会社に査定依頼を出すことがポイントです。3〜6社くらいに査定依頼することをおすすめいたします。その上で価格を比較してみましょう。

3⃣不動産会社による調査・査定

査定は主に「机上査定」と「訪問査定」の2つの方法があります。ご自身の都合や依頼物件の状況などから、どちらの査定方法がベストか相談して決めていきましょう。

4⃣売出価格の決定

査定結果と事前に調べた相場情報を踏まえて、納得のいく価格を決めましょう。

物件の価格は、築年数や、地価、経済情勢によって変動しています。

早めに査定依頼をして、売却に適したタイミングを不動産会社に相談しましょう。

5⃣媒介契約の締結

媒介契約は2種類あります。1社のみに任せる場合は「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を、複数の不動産会社に依頼する場合は「一般媒介契約」にしましょう。

複数の不動産会社に査定依頼して、丁寧な対応を受けた不動産会社を選びましょう。

媒介契約を結んだ段階では、まだ不動産会社への手数料は発生しません。不動産会社に支払う仲介手数料はいわば「成功報酬」なので、支払うのは契約が成立したときになります。

6⃣売却

ネットや紙媒体への掲載など、様々な手段で購入希望者を探します。反響が少ないようであれば、必要に応じて募集価格の変更などを検討します。

7⃣売買契約の締結

売買条件を合意したら、買主と売買契約を結びます。売買契約を結ぶ際は、しっかりと契約内容を確認しましょう。

8⃣不動産の引渡し

契約時に定めた内容で物件の引渡しを行います。物件の状況について、買主と現地立ち会いを行った上で十分に確認しましょう。また、引き渡した後の税務申告など、漏れの無いよう気を付けて進めていきましょう。

佐倉市の一戸建て・マンション・土地の売却相談もお任せください

佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産売却に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。

査定から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、売却活動に取り組んでいます。地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。

不動産売却をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

ここ最近の査定は、以前に比べ買取でのご相談が増えてきているように感じます。
当社でも8月に1件買取り、9月には3件を買取予定しております。
買取査定の多くは、相続です。
相続をしたが、済む予定がなく、建物も古く、維持にはお金がかかり、売るための残置物生理等に係る費用と手間が。。。
と言う相談が多いです。

佐倉市の不動産売却にめっぽう強い当社「センチュリー２１トクスイ不動産佐倉店」
通常の媒介による売却から、買取まで、お気軽にご相談ください。

弊社が複数の不動産メディア(イエウール・すまいステップ)にて千葉県・佐倉市のおすすめ不動産として紹介されました！

弊社を含めた数社がこちらで紹介されております。

好立地な会社、口コミ等、様々な点で選出されております！

日頃からお客様からのご支援の賜物だと感じております。改めて感謝御礼申し上げます！

イエウールさんの記事はこちらです！↓

https://ieul.jp/column/articles/45507/

すまいステップさんの記事はこちらです！↓

https://sumai-step.com/column/article/32540/

本日、ようやく調整区域の物件の販売準備が整いました。
調整区域の物件で重要なのが
■建物が建築出来るのか。
■建物の建替えが出来るのか。

佐倉市では調整区域に対して条例があります。
条例による既存集落
条例による既存適法建築物
条例による規制緩和集落

上記の3つの条例のどれかに条件が該当すれば建物の建築が可能です。
しかし、何でも建つわけではありません。
基本的に自己専用住宅のみ建築が可能です。
条例による既存集落に関しては、第一種低層住居専用地域に建築出来る建物も建築できます。
店舗のみの建築。倉庫のみの建築等は許可が下りません。

私自身も調整区域に土地を購入し家を建築し、調整区域の物件は非常に楽しく好きなため、積極的に物件の取扱いに取り組んでおります。
佐倉市の調整区域に関し、お気軽にご相談ください。
センチュリー２１トクスイ不動産の菊地龍太が的確にアドバイスいたします。

中古マンションの売買の時には、耐用年数や償却率の算出方法について理解しておく必要があります。
耐用年数とは、資産を減価償却する際に使用する年数で、法定上使用可能とされる見積期間です。
新築マンションと異なり、中古マンションはある程度の築年数が経過している物件ですが、
単に経過年数を差し引けば良いというものでもありませんので、算出方法など確認しておきましょう。

中古マンションなど中古資産の耐用年数は、購入した時点で経過期間が新築の場合の耐用年数の全部を経過しているのか、
経過していないかで算出の仕方が異なります。税務上は様々な計算方法がありますが、実務上、用いられる計算式で考えて行きましょう。

◇使用可能期間の年数を残存耐用年数とする
まず、法定耐用年数は税務上決められている新規物件の見積り利用期間で、耐用年数表によって定められています。
中古物件を購入した場合に用いる耐用年数と償却率は、事業として使う以後の使用可能期間の年数である残存耐用年数によることが可能とされています。

◇計算式を用いて残存耐用年数を算出する
ただし使用可能期間を見積ることは難しいので、計算式を用いて算出した見積耐用年数を使い減価償却計算を行います。

・すでに法定耐用年数の全部を経過した物件
購入した中古資産の経過期間が、法定耐用年数の全てを経過している物件は、
「法定耐用年数×20％＝中古資産の残存耐用年数」となります。

・法定耐用年数の全部は経過していない物件
法定耐用年数の一部を経過しているけれど法定耐用年数までは達していない物件については、「（法定耐用年数－経過年数）＋（経過年数×20％）＝中古資産の残存耐用年数」です。

※計算する上での注意
ただし、中古資産の経過期間について、1年未満の端数は月数に直して計算します。
また、算出した年数に1年未満の端数が出た場合には端数は切り捨てますが、計算途中の1年未満の端数は切り捨てません。
算出した年数が2年に満たない場合は2年とすることになっていますので注意しましょう。

※償却率について
なお、償却率は減価償却資産の償却率表があるので、償却方法ごとの耐用年数に応じた償却率が定められています。
よって、算出した年数の償却率を使うようにしましょう。

佐倉市で中古マンションの売買を検討しているなら、まずは東金町にある弊社に相談してみませんか？
資金計画や物件探しのノウハウなど、経験豊富なスタッフがしっかりとアドバイスさせていただきます。
地域密着型の不動産会社なので、安心して任せていただけること間違いなしです。
不安なことや知りたいことなどありましたら、ぜひご相談ください。

私たちは佐倉市にお店がある、佐倉市限定のプロの不動産売却・買取専門店です！

千葉県佐倉市で不動産売却・買取するなら、センチュリー21トクスイ不動産にお任せください！
売却に関するご相談・無料査定も承っておりますので、
お気軽に当社までお問い合わせください！

マイホームを手放す時、どんな場合に所得税がかかるのでしょう？
4000万円で購入したマイホームを同じ4000万円で売却した場合、売却益ありとなる可能性があります。
これは、『減価償却』された価値を差し引いて譲渡益を計算するためです。
今回は、佐倉市不動産売却専門のセンチュリー21トクスイ不動産と、『減価償却』と『譲渡益』についてお話しましょう。
減価償却という考え方
新築と築20年の建物では価値が違うというのは、イメージとして納得できます。

価値が目減りしたものを、はじめと同じ価格で売却したら、本来目減りしている分を取り返していることになりますから、譲渡益ありとなります。
マイホームの売却を考えているのなら、減価償却と譲渡益について知っておきたいですね。

＜マイホームの減価償却計算＞
『建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数』

償却率は、建築物の種類によって変わります。
・木造の場合　⇒　償却率0.031
・鉄筋コンクリート造および鉄骨鉄筋コンクリート造の建物　⇒　0.015
※賃貸物件とは償却率は違っています。
購入価格2000万円の木造住宅で計算してみましょう
＜条件＞

・土地2000万円・建物2000万円
・築年数10年
土地は減価償却せずに考えますから、建物分の2000万円についてのみ、減価償却計算をします。
⇒減価償却費 ＝ 2,000万円 × 0.9 × 0.031 × 10年 ＝ 558万円
譲渡税の計算でもとになる、物件の価値は…
・土地2000万円
・建物　2000万円－558万円 ＝ 1442万円
◎ 『合計3442万円』　となります。

購入代金が4000万円だった物件を、4000万円で売却した場合、減価償却分の558万円が利益とされる可能性があるのです。
ただ、マイホームの売却では、譲渡益を得るためにかかった経費として認められている支出がありますから、その分を控除して、さらに売却益が出る場合に、譲渡益への課税が発生します。
どんな経費が認められるの？

＜取得費として認められるものの例＞

・土地の購入代金
・建物の購入代金または建築代金（減価償却後の価額）
・売買契約書の印紙代
・登記費用
・建て替え目的で購入し、家屋取り壊しした場合はその費用
・整地盛り土の費用
・測量料金
・購入と同時に行った増改築費用　　など

＜譲渡費用として認められるものの例＞
・媒介業者へ支払った、売却のための媒介手数料
・売買契約書に貼付した印紙代
・売却のために売主が負担した測量費用
・売却のために行なった建物の補修やリフォーム費用
・土地として売却するために建物を取り壊した場合、取り壊し費用、整地費用
・売却のために不動産鑑定士などに鑑定を依頼した場合の鑑定料
・売却のために行なった各種の調査費用（アスベスト調査、耐震診断、その他）
・その他、売却のために直接要した費用　　など

譲渡益に対して課税分が出るのか、損益になるのかを知るには、
売却額だけでなく、購入費用、譲渡費用、減価償却についてチェックしておく必要があります。

千葉県佐倉市で不動産売却するなら、私たちセンチュリー21トクスイ不動産にお任せください！
売却に関するご相談も承っておりますので、お気軽に当社までお問い合わせください。

「不動産売却ってどうすれば良いの？」

佐倉市限定で不動産売却をしている我々の元によく来るご質問です。

それもそのはず、お家を買う時だって物件探しはできたけど、書類や登記など難しいことも多かった。
という方が多いのではないでしょうか。

安心してください！我々がわかりやすく、皆さんの不動産売却をきちんと成功へ導きます！

不動産は土地相場があがる場合を除いて、時間がたつほど相場が下がってしまう傾向があります。
建物は経年劣化しますし、空き家になれば傷みが出て、価値を下げてしまうからです。
不動産売却を決意したら、スピード感を持って進めることが大事です。不動産売却の流れをみていきましょう。

媒介契約について

不動産屋に媒介を依頼して売却する場合、「一般媒介」、「専任媒介」、「専属専任媒介」があります。

媒介を依頼した場合、不動産屋が購入希望者を募集し、条件の交渉を行って、売買契約をまとめます。

「一般媒介」の場合には、複数業者に依頼することが出来、自分で売却相手を見つけた場合には、
契約の仲介をしてもらう必要はない媒介形式です。

「専任媒介」では、複数業者に依頼するのはルール違反になります。
ただし、自分が見つけてきた相手との契約は自由です。

「専属専任媒介」は、条件が厳しく、複数業者に依頼できないだけでなく、
必ず依頼した業者を仲介業者として使わなければなりません。
自分で売却先を見つけてきた場合にも、間に専属専任媒介を依頼した業者をはさまなければなりません。

媒介を依頼した場合の流れ

一般媒介を依頼した例を紹介しましょう。

①　相場をリサーチする。

②　３～４程度の業者に媒介を依頼。

③　レスポンスに対応。内見、条件交渉。

④　売却条件に納得できれば契約手続き。

⑤　引き渡し、売却代金の精算。

ざっくりとした流れは、このような感じですが、複数業者に依頼することで対応の回数が増えます。
これを、高価売却のチャンスが広がると捉えて容認するか、煩わしいと感じるかは、ケースごとに違うところです。

できるだけ少ないやり取りで売却を決めたいと考える場合は、
一括査定サイトを利用して依頼先を絞り込むことを考えても良いでしょう。

ただ、媒介契約で売却先を探す場合、③、④の行程がもたつく場合があります。

条件がまとまらない、買い手のローン審査の都合などで、売却先が決まりにくいことがあるのです。

引き渡して、代金が清算されるまでに3か月～半年かかることも珍しくありません。

買取対応可能な業者を利用する
スピーディーな売却を考えるなら、買取対応が可能な業者に相談するのがおすすめです。

業者の買取では、売主との交渉で話を決めることができます。

ある程度ざっくばらんに事情を相談することで、納得できる取引ができる可能性があります。

買取対応業者を一括査定で検討しても良いですし、地元エリアに買取を得意とする業者があれば、相談してみましょう。

資本が大きなところでは、即決できる好条件が提示されやすいでしょう。

弊社では買取も行っております。千葉県佐倉市で不動産売却するなら、

私たちセンチュリー21トクスイ不動産にお任せください！

また、売却に関するご相談も承っておりますので、お気軽に当社までお問い合わせください。

センチュリー２１トクスイ不動産の菊地です。
昨日は、「佐倉市城」の約100坪の土地を実査定しました。
実査定とは、現地の状況を確認し、細かな状況を反映させた査定です。

今回の物件は、隣接地が法地となっておりがけに該当する状況でした。
近年天災地変のニュースを多々見受けられるようになり、がけが絡む物件は非常に売却が難しいのが現状です。

だからといって、不動産業者である私は諦めてはいけません。
がけの状況を把握し、がけに対する安全措置方法をお客様にしっかりと説明をし、ご理解をいただけるお客様とトラブルのない取引を行わなければなりません。
大切なのは、物件の特徴をしっかりと把握し、お客様目線でしっかりと物件を説明、ご提案をすることです。

売却の大変な物件も多々ありますが、佐倉市の不動産はお気軽に当社へご相談ください。

今年1月に査定のご相談をいただきました物件が本日お申込みとなりました。
販売から３ヶ月以内でのお申込みとなり、適正な価格を設定できた結果だと感じております。
市街化調整区域の土地でしたが、佐倉市の既存集落の条例により住宅の建築が可能で、敷地面積も１００坪あったため、多くのお客様よりお問合せをいただく事ができました。

販売方法は他の物件とは違い、特殊な形式をとりました。
売主様に許可をもらい、当社の菊地のみでの販売とし、他の不動産業者での販売は不可としました。
■本物件は調整区域であること
■売主様のご自宅の敷地の一部の販売であること
一つ一つのお問合せをしっかりと管理し、しっかりと対応をし、自宅の敷地内のためお客様単独で現地には行かないよう注意を払いながらの販売でした。
売主様ご希望の価格で交渉もなくお申込みまでたどり着いたことにホッとしております。
取引完了まで、気を抜かずしっかりと売主様、買主様をサポートしていきます。

担当　菊地龍太

本日の査定は、「中古マンション」
京成佐倉駅エリアのマンション「ダイアパレスさくらグランドキャッスル」
マンションの査定は土地や中古戸建てに比べ、いたってシンプルな算出方法です。
一番明白なのは、同じマンションでの成約事例との比較算出です。
平米数、階数が分かれば、ある程度正確な金額を算出することができます。
査定で一番重要なのは、簡易査定後の実査定による室内状況確認です。
使用状況、劣化状況により査定価格は大きく増減します。
なので。
自分の家ではありますが、愛情を込め大切に住みましょう！

佐倉市の査定は「センチュリー２１トクスイ不動産　佐倉店」にお任せください。