2022年05月の記事一覧｜売却査定コラム｜株式会社トクスイ不動産

中古マンションの売買の時には、耐用年数や償却率の算出方法について理解しておく必要があります。
耐用年数とは、資産を減価償却する際に使用する年数で、法定上使用可能とされる見積期間です。
新築マンションと異なり、中古マンションはある程度の築年数が経過している物件ですが、
単に経過年数を差し引けば良いというものでもありませんので、算出方法など確認しておきましょう。

中古マンションなど中古資産の耐用年数は、購入した時点で経過期間が新築の場合の耐用年数の全部を経過しているのか、
経過していないかで算出の仕方が異なります。税務上は様々な計算方法がありますが、実務上、用いられる計算式で考えて行きましょう。

◇使用可能期間の年数を残存耐用年数とする
まず、法定耐用年数は税務上決められている新規物件の見積り利用期間で、耐用年数表によって定められています。
中古物件を購入した場合に用いる耐用年数と償却率は、事業として使う以後の使用可能期間の年数である残存耐用年数によることが可能とされています。

◇計算式を用いて残存耐用年数を算出する
ただし使用可能期間を見積ることは難しいので、計算式を用いて算出した見積耐用年数を使い減価償却計算を行います。

・すでに法定耐用年数の全部を経過した物件
購入した中古資産の経過期間が、法定耐用年数の全てを経過している物件は、
「法定耐用年数×20％＝中古資産の残存耐用年数」となります。

・法定耐用年数の全部は経過していない物件
法定耐用年数の一部を経過しているけれど法定耐用年数までは達していない物件については、「（法定耐用年数－経過年数）＋（経過年数×20％）＝中古資産の残存耐用年数」です。

※計算する上での注意
ただし、中古資産の経過期間について、1年未満の端数は月数に直して計算します。
また、算出した年数に1年未満の端数が出た場合には端数は切り捨てますが、計算途中の1年未満の端数は切り捨てません。
算出した年数が2年に満たない場合は2年とすることになっていますので注意しましょう。

※償却率について
なお、償却率は減価償却資産の償却率表があるので、償却方法ごとの耐用年数に応じた償却率が定められています。
よって、算出した年数の償却率を使うようにしましょう。

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マイホームを手放す時、どんな場合に所得税がかかるのでしょう？
4000万円で購入したマイホームを同じ4000万円で売却した場合、売却益ありとなる可能性があります。
これは、『減価償却』された価値を差し引いて譲渡益を計算するためです。
今回は、佐倉市不動産売却専門のセンチュリー21トクスイ不動産と、『減価償却』と『譲渡益』についてお話しましょう。
減価償却という考え方
新築と築20年の建物では価値が違うというのは、イメージとして納得できます。

価値が目減りしたものを、はじめと同じ価格で売却したら、本来目減りしている分を取り返していることになりますから、譲渡益ありとなります。
マイホームの売却を考えているのなら、減価償却と譲渡益について知っておきたいですね。

＜マイホームの減価償却計算＞
『建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数』

償却率は、建築物の種類によって変わります。
・木造の場合　⇒　償却率0.031
・鉄筋コンクリート造および鉄骨鉄筋コンクリート造の建物　⇒　0.015
※賃貸物件とは償却率は違っています。
購入価格2000万円の木造住宅で計算してみましょう
＜条件＞

・土地2000万円・建物2000万円
・築年数10年
土地は減価償却せずに考えますから、建物分の2000万円についてのみ、減価償却計算をします。
⇒減価償却費 ＝ 2,000万円 × 0.9 × 0.031 × 10年 ＝ 558万円
譲渡税の計算でもとになる、物件の価値は…
・土地2000万円
・建物　2000万円－558万円 ＝ 1442万円
◎ 『合計3442万円』　となります。

購入代金が4000万円だった物件を、4000万円で売却した場合、減価償却分の558万円が利益とされる可能性があるのです。
ただ、マイホームの売却では、譲渡益を得るためにかかった経費として認められている支出がありますから、その分を控除して、さらに売却益が出る場合に、譲渡益への課税が発生します。
どんな経費が認められるの？

＜取得費として認められるものの例＞

・土地の購入代金
・建物の購入代金または建築代金（減価償却後の価額）
・売買契約書の印紙代
・登記費用
・建て替え目的で購入し、家屋取り壊しした場合はその費用
・整地盛り土の費用
・測量料金
・購入と同時に行った増改築費用　　など

＜譲渡費用として認められるものの例＞
・媒介業者へ支払った、売却のための媒介手数料
・売買契約書に貼付した印紙代
・売却のために売主が負担した測量費用
・売却のために行なった建物の補修やリフォーム費用
・土地として売却するために建物を取り壊した場合、取り壊し費用、整地費用
・売却のために不動産鑑定士などに鑑定を依頼した場合の鑑定料
・売却のために行なった各種の調査費用（アスベスト調査、耐震診断、その他）
・その他、売却のために直接要した費用　　など

譲渡益に対して課税分が出るのか、損益になるのかを知るには、
売却額だけでなく、購入費用、譲渡費用、減価償却についてチェックしておく必要があります。

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「不動産売却ってどうすれば良いの？」

佐倉市限定で不動産売却をしている我々の元によく来るご質問です。

それもそのはず、お家を買う時だって物件探しはできたけど、書類や登記など難しいことも多かった。
という方が多いのではないでしょうか。

安心してください！我々がわかりやすく、皆さんの不動産売却をきちんと成功へ導きます！

不動産は土地相場があがる場合を除いて、時間がたつほど相場が下がってしまう傾向があります。
建物は経年劣化しますし、空き家になれば傷みが出て、価値を下げてしまうからです。
不動産売却を決意したら、スピード感を持って進めることが大事です。不動産売却の流れをみていきましょう。

媒介契約について

不動産屋に媒介を依頼して売却する場合、「一般媒介」、「専任媒介」、「専属専任媒介」があります。

媒介を依頼した場合、不動産屋が購入希望者を募集し、条件の交渉を行って、売買契約をまとめます。

「一般媒介」の場合には、複数業者に依頼することが出来、自分で売却相手を見つけた場合には、
契約の仲介をしてもらう必要はない媒介形式です。

「専任媒介」では、複数業者に依頼するのはルール違反になります。
ただし、自分が見つけてきた相手との契約は自由です。

「専属専任媒介」は、条件が厳しく、複数業者に依頼できないだけでなく、
必ず依頼した業者を仲介業者として使わなければなりません。
自分で売却先を見つけてきた場合にも、間に専属専任媒介を依頼した業者をはさまなければなりません。

媒介を依頼した場合の流れ

一般媒介を依頼した例を紹介しましょう。

①　相場をリサーチする。

②　３～４程度の業者に媒介を依頼。

③　レスポンスに対応。内見、条件交渉。

④　売却条件に納得できれば契約手続き。

⑤　引き渡し、売却代金の精算。

ざっくりとした流れは、このような感じですが、複数業者に依頼することで対応の回数が増えます。
これを、高価売却のチャンスが広がると捉えて容認するか、煩わしいと感じるかは、ケースごとに違うところです。

できるだけ少ないやり取りで売却を決めたいと考える場合は、
一括査定サイトを利用して依頼先を絞り込むことを考えても良いでしょう。

ただ、媒介契約で売却先を探す場合、③、④の行程がもたつく場合があります。

条件がまとまらない、買い手のローン審査の都合などで、売却先が決まりにくいことがあるのです。

引き渡して、代金が清算されるまでに3か月～半年かかることも珍しくありません。

買取対応可能な業者を利用する
スピーディーな売却を考えるなら、買取対応が可能な業者に相談するのがおすすめです。

業者の買取では、売主との交渉で話を決めることができます。

ある程度ざっくばらんに事情を相談することで、納得できる取引ができる可能性があります。

買取対応業者を一括査定で検討しても良いですし、地元エリアに買取を得意とする業者があれば、相談してみましょう。

資本が大きなところでは、即決できる好条件が提示されやすいでしょう。

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