売却査定コラム,株式会社トクスイ不動産

千葉県佐倉市にお住まいの皆様へ
これまで、不動産売買契約に関わる重要なポイントについて解説をしてきました。

今回からは2回にわたって、売買契約に欠かせない「手付金」についてセンチュリー21トクスイ不動産の広報担当から詳しくお話いたします。

不動産売買では当たり前のように扱われる手付金ですが、日常ではあまりなじみがない言葉です。
手付金の意味や、特有の規定を知り、不動産売却の際にぜひお役立てください。

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不動産売買に欠かせない「手付金」とは？ ～Part1～
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◆「手付金」はただのお金じゃない？

不動産の売買契約を締結する際、多くの場合、売主は買主から「手付金」を受け取ります。
「売買代金の一部を先払い」したお金のように考えている方もいますが、厳密に言えば違います。

民法には手付に関する特有の規定が定められています。
以下の3種類があり、それぞれ違った目的や機能を持っていることを覚えておきましょう。

（1）証約手付
契約成立の証拠として授受される手付。

（2）違約手付
売主・買主のどちらかに債務不履行があった場合、相手方が被った損害に充てる手付。

（3）解約手付
売買契約を解除することになったときに充てる手付。
買主が解除する場合は手付を放棄し（手付流し）、売主が解除する場合は受け取った手付金の倍額を返却（手付倍返し）する。

手付金は代金とは異なるもので、担保のような機能も持っていることがわかりますね。
本来ならば、買主から売買代金が全額支払われたとき、売主は手付金を返却しなくてはなりません。

しかし、わざわざ手付金を返却して、別に売買代金を支払うのは手間がかかりますので、「手付金を売買代金の一部として充当する」といった文言を売買契約書に盛り込み、手付金を差し引いた残金を支払う形が一般的です。

手付金を代金の一部としてただ受け取るのではなく、どんな目的をもって交付されるお金なのかを知っておくことが大事です。

◆手付金の相場はいくら？

手付金は、法令で支払うことが義務付けられているわけではありません。
ただ、高額な資産取引である不動産売買では、契約履行前に予期せぬ出来事が起きたときのための保障の意味もかねて、手付金を交付するのが慣例です。

では、手付金はいくらなのでしょうか。

不動産会社が売主の場合は、手付金は20％以内と法律で定められています。
個人が売主の場合、法律で定められているわけではありませんが、手付金は売買代金の10％前後が相場になっています。

不動産の売買契約を締結したあとも、他に良い物件との出会いがあれば、買主は解約に心が傾くものです。
しかし、せっかく決まった契約を反故にすることになれば、売主としては痛手。手付金が少なすぎると気軽に解約されてしまう可能性がありますし、多すぎると売主都合で解約したい時に金銭的な損害が大きくなってしまいます。
売主として考えられるさまざまな状況を想定して、10％前後の間で妥当な手付金を設定することが肝心です。

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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産売却に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。査定から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、売却活動に取り組んでいます。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
不動産売却をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市にお住まいの皆様へ
前回から「不動産売買契約書」について、記載内容や注意点をご紹介しています。
今回はその第2回目の内容となります。

売買契約書には、契約上で大切なことがあまさず記載されています。
不動産売却の際に、重要事項の抜け漏れがないかを確認するためにも、ぜひご一読ください。

少しでもお役に立てれば幸いです。

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「不動産売買契約書」の記載内容と注意点 ～Part2～
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まずは前回の内容のおさらいです。

◆不動産売買契約書の一般的な項目

（1）土地・建物、契約の当事者に関する項目
（2）土地面積および土地代金の精算に関する項目
（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目
（4）所有権の移転、登記、引き渡しに関する項目
（5）付帯設備等の引き継ぎに関する項目
（6）危険負担、契約違反による解除、契約不適合責任等に関する項目

前回は、(1)～(2)までの記載内容や注意点をご紹介しました。
今回は、(3)～(4)までの項目をご紹介します。

＜不動産売買契約書のチェックポイント＞
※(1)～(2)については、前回のコラムをご確認ください。

（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目
●売買代金の支払時期と支払方法について
契約締結時に買主から手付金を受け取り、引き渡し時に残代金の支払いを受ける形が多くなっています。
土地面積の実測売買で引き渡し時に精算する場合は、その支払い方法についても記載します。

●手付金と手付解除について
契約締結時に支払われる手付金は、最終的に売買代金の一部になります。
契約当事者のどちらかが契約の履行をしなかった場合の、手付金の扱いや手付解除の詳細についても明示されます。

●公租公課等の精算について
固定資産税や都市計画税など土地建物に課される税金や、光熱費、管理費などの各種負担金は、売主と買主の間で清算するのが一般的です。
契約書には、負担の区分や精算方法などが明記されます。
通常は、物件の引き渡しの前日までは売主、引き渡し日以降は買主とし、精算は引き渡し日を基準に日割りで行うことが多いようです。
納付分担の起算日は「1月1日」か「4月1日」のどちらに決め、契約書にも記載します。

（4）所有権の移転、登記、引き渡しに関する項目
●所有権の移転の時期について
買主から売買代金が支払われると同時に、所有権が売主から買主に移転するのが通常です。
契約書にもその旨が明記されます。

●登記申請手続きについて
売主は、買主から売買代金を受領すると同時に、物件の所有権を買主の名義に移行する登記申請手続きを行うのが通常です。
契約書にもその旨が明記されます。

●引き渡し時期と抵当権の抹消について
物件の引き渡しも、売買代金の支払い、受領と同時に行われるのが通常です。
完全な所有権で引き渡す契約をした場合、抵当権や賃借権など設定されていないことを確認する必要があります。
所有権の行使を妨げる権利は、売主の責任で引き渡しまでに抹消しなければならず、契約書でもその旨が明記されます。

投資用物件の売買では、賃借人やテナントが入居した状態で、賃貸借契約がそのまま買主に引き継がれる場合があります。
引き継ぐ権利、引き継がない権利がそれぞれ明確に記載されているか、よく確認しましょう。

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千葉県佐倉市にお住まいの皆様へ
前回までは「重要取引説明書」について、記載内容やポイントをお伝えしました。
今回からは、全3回に渡り「不動産売買契約書」をセンチュリー21トクスイ不動産の広報担当から詳しくお話をいたします。

不動産売買契約書は専門用語も多く、難解な印象をお持ちかと思いますが、どんなことが書かれているのでしょうか。
記載内容や注意点をご紹介しますので、不動産売却の際にぜひお役立てください。

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「不動産売買契約書」の記載内容と注意点 ～Part1～
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◆「不動産売買契約書」に書かれていることは？

不動産の売買は、高額な資産を対象とした取引です。
契約内容や権利関係が複雑なため、不明確な状態で契約を締結すると、当事者同士でトラブルが発生する可能性があります。

そのため、主要な契約内容を書面に記載して、契約当事者が互いに十分理解したうえで、契約を締結することになっています。
宅地建物取引業法においては、宅建業者が契約内容を記載した契約書に記名押印して交付することになっています。

◆不動産売買契約書の一般的な項目

（1）土地・建物、契約の当事者に関する項目
（2）土地面積および土地代金の精算に関する項目
（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目
（4）所有権の移転、引き渡し、登記に関する項目
（5）付帯設備等の引き継ぎに関する項目
（6）危険負担、契約違反による解除、契約不適合責任等に関する項目

＜不動産売買契約書のチェックポイント＞
今回のメールでは、（1）～（2）までを詳しく見ていきましょう。

（1）土地・建物、契約の当事者に関する項目
●契約の当事者について
売主と買主の住所・氏名を記載します。

●売買される物件について
売買対象となる物件と範囲を明確にします。一般的には登記簿に基づいて表示されます。

（2）土地面積および土地代金の精算に関する項目
●対象面積について
土地の面積は、登記簿に表示された面積と、実際の面積が異なる場合があります。
登記簿の面積で決定する場合は、実測面積と相違があっても異議を申し立てないことを明示。
実測面積で代金を決定する場合は、契約までに実測を行って決める方法と、契約後に実測して登記簿上の面積の差額を精算する方法、契約で決めたどちらかが明示されます。

●境界について
売主は、物件の現地で買主の立ち会いのもと、隣地との境界がどこかを示さなくてはなりません。
境界が不明な場合は、契約前や契約後、引き渡しまでに土地家屋調査士や測量士などを交えて、境界を確定します。
あいまいなまま契約書を取り交わすと、トラブルのもとになります。

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今回のテーマは、前回に引き続き「重要事項説明書」について。
どんな内容が記載されているのか、理解すべき内容を
センチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。
少しでもお役に立てれば幸いです。

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「重要事項説明書」には何が書かれている？ ～Part3～
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◆「重要事項説明書」に書かれていることは？

重要事項説明は、大きく分けると
【取引物件に関する重要説明】と【取引条件に関する重要説明】で構成されています。

今回は【取引条件に関する重要説明】の内容をご説明します。
前回の内容と合わせてご覧ください。

【取引条件に関する重要説明】
ここでは、不動産売買の契約条件のうち、特に重要な項目が記載されています。

（1）代金および交換差金以外に授受される金額
物件の売買代金のほかにかかる金銭を明示する項目です。
手付金、固定資産税や管理費などの清算金などがある場合は、その名称と金額、どのような目的で授受されるかを記載します。

（2）契約の解除に関する事項
どのような場合に売買契約を解除できるのかを明示する項目です。
売買契約の解除になるのは、引き渡し前の天災による建物の滅失、予定していたローンが借りられない、
契約不履行など、いくつかのケースがあります。また、どのような手続きで解除を行うのか、
解除に伴って発生する金銭の取り扱いをどうするのかなども、明確にしておく必要があります。

（3）損害賠償額の予定または違約金に関する事項
売主、または買主が契約に違反した場合の損害賠償額を明示する項目です。あらかじめ取り決めた内容や金額を記載します。

（4）手付金等の保全措置の概要（不動産業者が売主の場合）
不動産会社が売主となる売買では、物件の引き渡し前に一定額以上の金銭（手付金等）を受領した場合、
保全措置（第三者に預けること）が義務付けられています。
保全の方式や保全措置を行う機関などが明示されます。

（5）支払金または預かり金の保全措置の概要
不動産会社が売主や買主から金銭（手付金や売買代金など）を預かる場合に、保全措置を講じるかどうかを明示する項目です。

（6）金銭の貸借のあっせん
買主が不動産会社にローンをあっせんしてもらうかどうかを明示する項目です。
ローンをあっせんしてもらう場合、融資金額や利率、融資期間や返済方法など融資条件を記します。
融資が受けられなかった場合の措置についても、あわせて記載されます。

（7）契約不適合責任の履行に関する措置の概要
「契約不適合責任の履行に関する措置」とは、売主が何らかの理由で契約不適合責任を負うことができなくなった場合に、措置を講じるかどうかを明示した項目です。
措置を講じる場合は、どのような方法で措置が履行されるのかを具体的に記載します。

◆その他の重要説明事項

重要事項説明書では、【取引物件に関する重要説明】と【取引条件に関する重要説明】以外に、
買主に説明しておくべき重要事項を記載する項目がある場合があります。

土地建物や周辺環境に、取引の判断に影響するような事項がある場合、記載と説明を行うものです。
例えば、土砂災害警戒区域内にあるなど自然災害に関する事柄や、振動や騒音など住環境に関する事柄、
自殺や殺人など過去に起きた心理的に告知すべき事柄などが該当します。

その他の重要事項に記載すべき事項については、明確な決まりがあるわけではありません。
しかし、事前に説明されなかったことが原因で、売却後にトラブルが起きることもあるため、注意が必要です。

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今回のテーマは、前回に引き続き「重要事項説明書」について。
どんな内容が記載されているのか。理解すべき内容をセンチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。
少しでもお役に立てれば幸いです。

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「重要事項説明書」には何が書かれている？ ～Part2～
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今回は【物件に関する重要説明】の内容から解説します。

【物件に関する重要説明】

（1）登記に記録された権利の種類や内容
登記簿に記載されている所有者の名前と住所のほか、「所有権に関わる権利（甲区）」と「所有権以外の権利（乙区）」の有無が記載されています。
売主が借りている住宅ローンの抵当権のように登記簿に記録された権利などはここで説明されます。

（2）法令に基づく制限
都市計画法、建築基準法などの法令に基づく制限を明示する項目です。
建物の用途や土地の利用に関する制限、建ぺい率・容積率、敷地と道路の関係など、建物の増改築や建築に影響を及ぼす規制が記載されます。

（3）私道の負担に関する項目
敷地が私道に面している場合の負担の有無を明示する項目です。
負担に関する権利関係、私道を利用するための負担金などが記載されます。

（4）インフラ設備の整備状況
飲用水・電気・ガスの供給施設および排水施設の整備状況を明示する項目です。
すぐに利用できる状態にあるか、供給形態（例：ガスなら「都市ガス」か「プロパン」かなど）はどうなっているかなどを記載します。
これから整備する場合は、整備予定の日程や負担金の有無なども説明されます。

（5）宅地造成または建物建築の工事完了時における形状、構造等（未完成物件の場合）
宅地造成や、対象物件が未完成のまま取引する場合に記入する項目です。
完成前の説明と完成後の内容が異なるとトラブルになるため、工事完了時の形状や構造、間取り、内外装の仕上げなどを詳細に説明します。
リフォームやリノベーションを行って引き渡す場合も、この項目に記載しなくてはなりません。

（6）建物状況調査の結果の概要（既存の建物の場合）
現状のまま引き渡す場合、（5）の項目は説明が省略されますが、代わりに建物状況調査の実施状況や結果の概要などを記載します。

◆区分所有建物（分譲マンション）を売買する場合の重要説明事項

取引する物件が分譲マンションの場合も、重要取引説明書に記載される項目はおおむね同じです。
違っているのは、分譲マンションにおける敷地の権利の種類、共有部の規約、専有部分の用途や利用に関する規約、管理会社の名称や管理形態など、共同住宅ならではの項目を記載するところです。
管理費や修繕積立費などの金額も明示されますが、売主が滞納している場合は買主が負担することになるため、重要項目説明書への記載と説明が必要とされています。

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今回のテーマは、不動産取引には欠かせない「重要事項説明書」について。
どんな内容が記載されているのか。理解すべき内容をセンチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。
少しでもお役に立てれば幸いです。

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「重要事項説明書」には何が書かれている？ ～Part1～
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◆「重要事項説明書」とは？

「重要事項説明書」は、不動産売買の契約書を交わす前に、買主に対して行う「重要事項説明」に伴う書類です。
不動産に関する知識が乏しい一般消費者が、知らずに購入して不利益を被ることがないよう、物件に関する詳細な説明が書かれています。

重要事項説明は、宅地建物取引士という資格を持っている人しかできません。
契約前に必ず行わなければならず、買主は「重要事項説明を受けた」という証拠として、重要事項説明書に記名押印を行います。その後、売買契約書に記名押印をする流れになります。

◆「重要事項説明書」に書かれていることは？

重要事項説明は、買主に対して行われるものですが、売主が書面にどんなことが書かれているかを知っておくことも大切です。
「重要事項説明書」の中身はおおまかに【取引物件に関する重要説明】と【取引条件に関する重要説明】で構成されています。

重要事項説明書はかなりボリュームのある書類ですので、次回から内容について詳しく解説していきたいといます。

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今回のテーマは、「価格の交渉時に気を付けること」について
センチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。
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価格の交渉時に気を付けること
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◆付帯設備についての条件

付帯設備とは、エアコンやカーテン、照明などの設備のことです。
テレビや冷蔵庫といった今後も使用する家電に比べて、家に合わせて
買ったエアコンやカーテンは持っていかないことも多いと思います。

そうした付帯設備を付けたまま売却するのか、
もしくは片付けてから売却するのかは必ず決めておきましょう。

買主側から「エアコンが付いていると思ったからあの価格で
購入したが、付いていないため安くしてほしい」と後から言われたり、
反対に「新しいものを付けようと思っていたため処分費用が掛かって困る」と
言ってきたりと、何かしらトラブルになりかねません。

付帯設備については事前にリストを作成しておき、
故障してないかどうかの状態はもちろん、わかるものについては
購入時期を明記しておきましょう。リストの作成に関しては、
不動産会社の担当者が正式な書式に則って作成してくれますが、
売主として把握していることはしっかりと伝えておきましょう。

そして、そのリストを元に、設置したまま売却するのか、
それとも撤去しておく必要があるのかを確認しましょう。

◆特に重要な付帯設備

給湯、水回り、空調といった付帯設備は日々の暮らしに直接関係してきます。

無かったり故障していたりすると非常に困り、
新しく購入したり直したりしようとすると高価になるものです。

特にこれらについては、しっかりと現状を確認してリスト化するようにしましょう。

照明、収納、建具などについては、そこまで急を要するものではありませんが、
処分するのにもお金が掛かります。残すのか、処分するのか、処分するなら
売主と買主どちらがするのか、といった取り決めも重要です。

◆更地での売却の場合も要注意

現状、建物がある物件を更地にして売却する場合も、
建物の解体費用を売主と買主どちらが負担するのかも取り決めておく必要があります。

「更地で売りに出ていたのだから売主が負担すべき」
「現状建物があるのは明白だから買主が負担するべき」
といった話を後からしてはいけません。

処分費用や解体費用を含めた売却価格の相談をしなければならないということに留意しておきましょう。

◆引き渡し時期の交渉も忘れずに

売主と買主の双方で引き渡し時期の希望が一致すれば問題ありませんが、
なかなかお互いの希望が合致することはありません。

売主が買い替えのため、次に入居できる時期まで待ってほしい、
買主が賃貸の更新があるために早めに入居したい、などそれぞれに希望があります。

どちらもタイミングがずれれば、それだけコストが掛かってしまいます。
そのコストを売却価格に上乗せするのか、それとも値引くのか。
お互いが納得できる条件になるように価格交渉を行いましょう。

そのためには、お互いの希望や条件についても細かく出しておき、
それを元にして価格交渉を行うようにしましょう。

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今回は、前回に続いて「価格交渉と指し値」について
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価格交渉と指し値②
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◆実際の交渉は直接行わない

指し値のやり取りは、購入希望者と直接やり取りを行うのではなく、
不動産会社の担当者を通じて行います。

先方の提示した価格が安かった場合は、「本当にその価格しか出せない」のか、
それとも「安く買えればラッキー」と思っているのか、そうした購入希望者の
実情も聞いておくようにしたいですね。

◆大きな指し値が来たとき

大きな指し値、つまり大幅な値引き価格を提示された場合、
お互いに希望がすり合わないことも多いかと思います。

そうした場合、どうしても売りたいからといって、大幅な指し値に
応えるのではなく、売却価格の見直しをしてみてはどうでしょうか。

例えば、5,000万円の物件に対して4,500万円の指し値が来た場合、
その価格で売ってしまうのではなく、売却価格を4,800万円に見直してみると、
4,600万円や4,700万円での購入希望者が現れる可能性もあります。

大きな指し値に応じるかどうかは、売主側の売却期限や
売却理由などによって左右されますが、まずは不動産会社の担当者と
よく相談し、売却価格の見直しなども含めてよく考えて行うようにしましょう。

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価格交渉と指し値①
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◆指し値とは

指し値、売買にあたって、客側が指定する値段をいいます。
多くの場合は、価格交渉（値引き交渉）において使われる表現です。
普段の買い物で値切ることはあまり頻繁に行わないと思いますが、
不動産のように大きな買い物になると、「もう少し安くならないか」といった交渉がよくあります。

指し値はよくあることなので、売主側も指し値、つまり値引きを提案されることを
覚悟した上で、値付け（売り出し価格の設定）をするようにしましょう。

つまり、この価格では絶対に売りたいという最低限の価格にある程度の金額を
上乗せしたものを売り出し価格として設定しておくのが無難ということです。

◆指し値は必ずしも応じる必要はない

5,000万円の物件に対して、いきなり4,000万ではどうか、
と大きな指し値が入った場合、すぐに返答するのは止めた方がよいです。

1,000万円の指し値はかなり大きな金額です。
それ以上の価格での購入希望者が現れる可能性がある場合は、少し待ってみるのも一つです。

もちろん、売り出してから1か月も2か月も経っているのに購入希望者が
全く現れない場合には、大きな指し値に対しても応じるべきかもしれません。

売主、買主双方の希望をすりあわせていき、お互い納得の金額でのやり取りになるようにしましょう。

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千葉県佐倉市にお住まいの皆様へ
契約前にしっかり確認をしておくことが重要ですが、
実際に付き合いが始まってからしか見えない不動産会社との相性もあるかと思います。
今回は、「媒介契約を結んだ不動産会社に不満がある場合」について
センチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。
少しでもお役に立てれば幸いです。

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媒介契約を結んだ不動産会社に不満がある。どうしたらいい？
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「家を売り出したのに内覧が少ない…」
「ちゃんと宣伝してくれているかわからない…」
こういった疑問が生じた場合、売主としては何をすればいいのでしょうか。

まずは契約を結んだ不動産会社の販売活動を
チェックすることから始めてみてはいかがでしょうか。

◆「売却活動報告書」をチェックする

「売却活動報告書」とは、レインズに登録した物件について、その後の経過を報告する文書です。
・専属専任媒介契約は、1週間に1回以上
・専任媒介契約は、2週間に1回以上
顧客である売主に対して、不動産会社から売却活動報告書を提出することが義務付けられています。

熱心で誠意のある不動産会社なら、義務付けられたペースに関係なく、
頻繁に活動報告をしてくれますが、義務付けられたペース以下だったり、
最小限の内容しか報告してくれなかったりする不動産会社では、
販売活動もあまり期待できないと言えるかもしれません。

売却活動報告書の内容では、以下のようなポイントを確認しましょう。
・どんな販売活動を行ったか
・問い合わせ数はどれくらいあったか
・内覧はどれくらいあったか
・内覧者や購入権当社からの反響や手応え
・周辺で販売中の競合物件の状況はどうか

問い合わせや内覧が少ないなら、その理由、それに対する対策を
どう考えているのかなど、きちんと説明してもらいましょう。

場合によっては販売活動のやり方を見直したほうが良いケースもあるため、
買い手がつかない理由を不動産会社がしっかり分析できているかの見極めが必要です。

◆「この不動産会社では…」と感じたときの対応

不動産会社から納得のいく説明を受けられなかった場合や、不動産会社の販売活動に
不満を感じている場合は、対策を考えて今後の進め方を再検討しなくてはなりません。

売主からの言葉を真摯に受け止め、販売活動がより良いものになるなら、それに越したことはありません。
しかし、改善が見られない場合は、媒介契約を解消する、あるいは契約期間の終了後に
別の不動産会社を探すこと考えたほうが良いでしょう。

ただし媒介契約を中途解約した場合、売却が成立しなくても、
チラシの作成費用などの実費を請求する不動産会社が稀にあるようです。

不動産会社が販売活動を怠っていたなど、媒介契約に違反している場合は、
契約期間中の解約も可能です。不利な解約をすることにならないよう、
解約前には契約書をしっかりと確認しておきましょう。

不動産会社選びは、不動産売買においての非常に重要です。
売主からすれば、重要なパートナーとなるため、こちらの信頼を
裏切るような不動産会社と契約することは、できる限り避けたいところです。

もちろん売主としての責任も自覚しておくことが必要です。
全て不動産会社任せで文句ばかり言う売主では、信頼関係を築くことができませんよね。
販売活動が適切かつ効果的に行われるよう、売却期間中は不動産会社と連絡を密にとり、
活動内容に目を配っておくことが、不動産会社選びで失敗しないための大事なポイントです。

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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産売却に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。査定から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、売却活動に取り組んでいます。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。
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