売却査定コラム,株式会社トクスイ不動産

千葉県佐倉市にお住まいの皆様へ
前回の内容では、買取は「安くなってもいいから、とにかく早く売りたい」という方向けというお話をしました。
今回はセンチュリー21トクスイ不動産の広報担当より更に買取が向いている不動産の条件を具体的にお話しします。
また買取依頼をする不動産会社を選ぶときの注意点もご紹介しますので、ぜひ参考になさってください。

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買取が向いている不動産の条件 買取業者を選ぶときのチェックポイント①
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◆買取が向いているのはどんな物件？

（1）築年数が経過した古い物件
築年数が古く、市場価値が下がっている物件は、通常仲介では売却が難しいケースもあります。
特に旧耐震基準（1981年5月以前に設計された建物）のマンションは買い手が付きづらい傾向にあります。
売却前にリフォームやリノベーションをしても必ず高値で売れるとは限りません。
購入後に、買主がリフォームをするケースもあるため、現状のまま引き取ってくれる不動産会社に売却したほうが確実です。

（2）立地が良くない物件
立地条件が悪い、交通利便性が低い、駅から遠いなどの物件は、仲介では売却で売れ残ってしまう可能性があります。
不動産を探す人々は、立地条件を重視する傾向があるため、立地がよくない物件については不動産会社に買い取ってもらったほうが、短期で売却が完了できます。

（3）ワケあり物件
事故やトラブルがあったり、再建築が難しい物件は、不動産市場で買い手がなかなかつかないことがあります。
売主には告知義務があり、購入者の不利益となる情報は公開をしなければなりません。
売却後のトラブルを避けるためにも、不動産会社に買取を依頼した方が安心です。
不動産会社には訳アリ物件を有効活用するノウハウがあるため、買取にも応じてもらいやすいと言えます。

（4）仲介で長期間売れない物件
上記以外にも、土地の形状や広さ、周辺環境など、さまざまな理由で売れ残ってしまった物件は、売却までに時間がかかると固定資産税などの費用がかさんでしまいます。そのような場合、どこかで見切りをつけ、買取に転じた方がいい場合もあります。

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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産売却に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
査定から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、売却活動に取り組んでいます。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁対に対応いたします。
不動産売却をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

千葉県佐倉市にお住まいの皆様へ
今回のテーマは、前回の内容から更に「売り先行と買い先行のメリットとデメリット」について
センチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。

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売り先行と買い先行のメリットとデメリットを解説
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◆売り先行のメリット・デメリット

「売り先行」とは、先にご自身が住んでいる自宅を売却し、売れてから買い替え先の物件を購入する方法です。
まずは売り先行のメリットとデメリットを整理してみましょう。

【売り先行のメリット】
売り先行のメリットは、資金計画が明確なことが一番です。
不動産を売却して手元に入ったお金を自己資金の一部に充て、買い替え先の物件を購入する流れになるからです。
売却によって得ることのできる自己資金が明確なため、不要な額のローン契約を行ったり、
物件が思った価格で売れなかったらどうしようと心配したりすることがありません。

【売り先行のデメリット】
売り先行のデメリットは、仮住まいを用意しなければいけないことでしょう。先に自宅を売却するため、一時的に賃貸住宅などに住まわなければなりません。その際には賃貸仲介手数料、敷金、礼金、家賃、引っ越し費用などが仮住まいの期間分掛かってしまいます。

「買い先行」とは、ご自身が住んでいる自宅を売却する前に新居を購入する方法です。

【買い先行のメリット】
先に買い替え先の物件を購入するため、仮住まいを用意する必要がない分の出費を減らすことができます。
また、先に物件の購入や引っ越しを済ますため、じっくりと時間を掛けて物件を売却することができます。

【買い先行のデメリット】
買い替え先の住宅を購入した後、旧居を売却するまでは住宅ローンを二重に返済しなければなりません。
また二重ローンはそもそも金融機関の審査が通りづらかったり、融資額が減額したりする可能性があります。
そのため、資金に関する面でのデメリットが多く発生する「可能性がある」ということです。
また、資金面でデメリットが多く発生する可能性があるということは、「今欲しい」と思った
物件をその場で抑えることができず、他の方に買われてしまうこともあるかもしれません。

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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産売却に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
査定から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、売却活動に取り組んでいます。
地域密着ならではの独自のネットワークを活かし、タイムリーな情報を提供するとともに、お客さまのご要望にも丁対に対応いたします。
不動産売却をお考えの際は、センチュリー21 トクスイ不動産へ是非お越しください。

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今回のテーマは、「売り買いの同時進行はできる？」について
センチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。

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売り買いの同時進行と良い売買のタイミングとは
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◆売り買いの同時進行は難しい？

自宅を売って新しい物件を買う。
つまり買い替えをする場合に売却と購入を同時進行するのはとても効率が
良いように思われますが、実際に可能なのでしょうか。

結論から言うと、かなり難しいものとなります。
それは売却と購入の各プロセスを整理するとおわかりいただけると思います。

【売却のプロセス】
①複数の不動産会社に自宅の査定依頼をする
②不動産会社を決め、媒介契約を結ぶ
③査定価格を参考に売り出し価格を決める
④購入検討者に内見をしてもらい、価格交渉を行う
⑤売買契約を交わして手付金を受け取る
⑥残代金を受け取り、登記手続きをして物件を引き渡す
​
【購入のプロセス】
①条件や希望に合う物件を探す
②内見を行い、価格や引き渡し時期の交渉を行う
③金融機関に住宅ローンの事前審査を申し込む
④仲介物件の場合、一般的にはこのタイミングで不動産会社と媒介契約を結ぶ
⑤売買契約を交わしたら、住宅ローンの本審査を申し込む
⑥住宅ローンの契約（金銭消費貸借契約）を結ぶ
⑦売主に代金を支払い、物件の引き渡しを終え、登記手続きを行う

このように手続きが多岐にわたり、同時に進めることは非常に困難です。
これらを同時に行うとなると、手続きだけで多忙を極めてしまいますし、
何よりタイミングを合わせることが非常に難しくなります。
やはり買い替えの場合、可能であれば購入または売却のどちらかを先に行うのが良いと言えるでしょう。

◆売り先行と買い先行

買い替えの場合は、売却か購入のいずれかを先に進めていくケースが一般的になります。
先に売却をしてから購入を行うことを「売り先行」、先に購入を行ってから
売却を行うことを「買い先行」と呼ぶことがあります。

◆売り先行と買い先行のどちらがおすすめ？

売り先行と買い先行、どちらがお得かは状況により異なりますが、
不動産相場の動きには注目をしておくとよいでしょう。

理論的には、相場が上昇基調であれば、買い先行にすることで
「安いうちに物件を買い、高くなってから売れる」という可能性があります。

逆に相場が下落基調であれば、「高いうちに物件を売り、安くなってから買う」
という可能性があります。ただ、短期間で相場が上下することはあまりありません。

また、売却と購入の間に何年ものタイムラグが生じることはほとんどなく、
売却と購入のタイミングは比較的短期間であることが一般的です。
買いたい物件が見つかるタイミングと、買ってくれる買主が現れるタイミングのみを
考慮すれば良く、「高く売って、安く買おう」などとは考えないほうが賢明でしょう。

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いかがでしたでしょうか。
佐倉市密着の不動産会社である当社には、佐倉市と不動産売却に詳しいプロのアドバイザーが在籍しております。
お困りごとがあれば何でも相談に乗らせていただきます。
査定から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、売却活動に取り組んでいます。
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前回は、不動産売却を始める前に確認しておきたいことをまとめました。
今回のテーマは、「不動産売却の流れと手順」をセンチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。

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不動産売却の流れと手順
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不動産売却にはいくつかのステップがあります。
大まかな流れ、手順を事前に把握しておくと、物件引き渡し、残金受領までの計画やスケジュールを立てる際に役立ちます。

【ステップ1】不動産売却金額の相場を調べる

ご自身が所有する不動産がどれくらいで売れるのか、近隣の相場を知っておくと、不動産会社との打ち合わせ時に役立ちます。
手軽な手段としては、インターネットの不動産ポータルサイトで、似た条件の物件がいくらくらいで売られているか調べる方法です。
また、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」などを参考にしても良いでしょう。

・土地総合情報システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/

【ステップ2】不動産会社に査定を依頼する

査定価格は、不動産会社や売却方法によっても異なります。
可能であれば複数の不動産会社に査定依頼をし、比較してみましょう。
近年、不動産一括査定サイトを利用される方も増えてきています。
プロによる査定がどのように行われるのか、相場より低ければその理由は何かなどを知ることができ、不動産会社選びの際の参考になります。
高い査定価格を提示してきた不動産会社が良い会社とは限りませんので、その点も注意が必要です。

【ステップ3】不動産会社を選び媒介契約を結ぶ

査定依頼した不動産会社から、信頼できる不動産会社を選びましょう。
実際に会って話を聞くことも肝心です。
査定金額の根拠や物件引き渡し、残金受領までの流れなどを具体的に確認してください。
不動産会社の実績や担当者との相性など、多方面から見極めて依頼先を選びましょう。
そして、依頼先の不動産会社と媒介契約（不動産の販売を依頼する契約）を締結します。

【ステップ4】不動産を売り出す

不動産会社には、物件の売り方にも戦略があります。
より良い条件でスムーズに売却するために何をしてくれるのか、購入希望者とはどのように交渉すればいいのかなど、気になることは不動産会社に確認し、事前によく話し合っておくことをお勧めします。
また、要望があればしっかりと伝えましょう。

【ステップ5】買主と売買契約を結び、物件を引き渡す

購入希望者が見つかり、その方との交渉がまとまったら、売買契約を結びます。
売買契約書の主要なポイントや注意点を確認し、不明点がないようにしておきましょう。
特に売主として負うべき責任（契約不適合責任）などは、後のトラブルを避けるためにも、きちんと把握しておきましょう。

いかがでしたでしょうか。

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今回のテーマは、「不動産を売るときの注意点」について
センチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。

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不動産を売るときの注意点
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◆オーバーローンに注意

オーバーローンとは、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を下回っている状態のことです。
この状況で不動産を売却したとしても残債が出てしまうため、金融機関が設定している抵当権を抹消してくれません。

抵当権とは、住宅ローンの返済が万が一滞った場合、金融機関が不動産を競売にかけて残債を回収できる権利のことです。
この抵当権が残ったままでは、不動産の買い手は自らの落ち度がないにも関わらず、いきなり不動産を売却されるというリスクを負わなければなりません。そのため、買い手が見つかることはまずありません。

【オーバーローンを解消するには】
オーバーローンの状況で不動産を売却する場合、金融機関に抵当権を抹消してもらわなければ、買い手を見つけることが困難です。そこで、金融機関に相談をしてみましょう。

金融機関は不動産を競売にかけるか、または任意売却によって売却し、残債を回収して抵当権を抹消します。
その際、競売よりも任意売却の方が市場価格に近い値段で売ることができるため、残債が少なくなる可能性が高くなります。
どちらを選ぶかは金融機関との相談になりますが、任意売却になるように併せて交渉してみましょう。

任意売却とは、売却してもローン（残債）が残った状態で抵当権を抹消できる方法です。
売却しても足りない分は、改めて金融機関と相談して分割返済を行うことになります。

◆売却代金を全て利用できるわけではない

不動産を売却して得た代金を、新しい住居の住み替えやローンの一括返済に充てることを考えていませんか？

不動産を売却する場合、仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。
また、利益が生じたときには不動産譲渡所得税といった費用も発生します。
これらの費用を差し引いたものが自由に使える、手元に残るお金になります。
売却代金をすぐに使いたい、使わなければならない場合は、どのような手数料や税金が掛かるのかを事前に調べ、
思わぬところで足が出ないように計画を立てておきましょう。

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今回も、前回は「不動産相場の調べ方」というテーマで不動産ポータルサイトを活用し、
平米単価等を駆使して、相場を調べることをお伝えしましたが、今回はさらに、
成約価格の情報の調べ方をセンチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。

国土交通省や国税庁のサイトを利用することで、多くの参考情報を手に入れることができます。
ぜひ参考にしてみてください。

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不動産相場を調べよう～国土交通省のサイトを活用しましょう～
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◆成約価格の詳細調査
国土交通省の「不動産取引価格情報検索」というサイトを利用すると、実際の成約価格を大まかに調べることができます。

・不動産取引価格情報検索
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet

取引の時期を指定し、「土地」「土地と建物」「中古マンション等」などから選択します（農地や林地なども調査できます）。

次に、住所または路線・駅名から地域を選んでいきます。すると、実際に取引された物件情報が一覧で表示されます。

そこには、最寄り駅、そこからの距離、取引総額、坪単価や平米単価、土地の形など細かな条件が詳細に出てきます。

具体的な住所や物件名はわかりませんが、かなり詳細な部分まで条件が表示されるので、かなり参考になるでしょう。

ちなみに、このサイトに出ているのは全ての成約事例ではなく、一部のものとなっています。
掲載件数ではやや不満が残りますが、参考程度の資料としてなら活用ができそうです。

◆地価相場を調べたい場合

【公示地価と基準地価】
公示地価は地価公示法に基づいて1月1日時点のものを、基準地価は国土利用計画法に基づいて
7月1日時点のものをそれぞれ公表したものです。公示地価は国が調べたもの、基準地価は
都道府県が調べたものという違いはありますが、大きな違いはないといって良いでしょう。

いずれも土地取引の指標として使用され、ニュースでも「銀座の○○前が日本一高い」など
と耳にしたことがあるでしょう。この公示価格と基準地価は、いずれも国土交通省のサイトで調べることができます。

【路線価図】
土地の価格を調べたいなら、路線価図を調べる方法もあります。
この路線価図は、相続税などの計算で地価を評価するときに利用されるもの。
国税庁が調べており、道路ごとに、そこに面する土地の、標準的な平米単価が記載されています。

路線価図は国税庁のサイトで閲覧できます。多くの地点、特に細かいところまで
調べられますが、少し見にくいのが難点です。

なお、路線価は公示価格の約8割程度を目安にしています。
また、固定資産税の評価額は土地の公示価格の約7割を基準としています。
つまり、実際の取引価格とは異なる場合があることを覚えておきましょう。

取引価格と一致しないとはいえ、全く使えない情報というわけではありません。

前回ご紹介した不動産紹介サイトと、今回紹介した国土交通省のサイトや
国税庁のサイトを用いて、あらゆる角度からご自身の不動産相場を検証してみましょう。

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今回も、前回に引き続き「不動産相場の調べ方」というテーマについて
センチュリー21トクスイ不動産の広報担当からお話をいたします。

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不動産相場を調べよう～不動産相場はどうやって調べれば良い!?～②
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◆似た物件が見当たらない場合のアプローチ

【平米単価・坪単価で考える】
不動産ポータルサイトを見ても、ほとんど同じ条件の物件はなかなか見つからないこともあります。
特に広さや間取りが異なると、価格も大きく変動します。

そこで、「平米単価」や「坪単価」を用いて比較してみましょう。
これは、物件の価格をその広さで割ったものです。ちなみに「坪」は3.3平米を指し、
比較の際には「平米単価」の方が理解しやすいでしょう。

まずは不動産ポータルサイトで似た条件の物件の平米単価を調べます。
これは、価格÷平米数で出すことができますね。

次に、先ほど出した平米単価に、ご自身の不動産の平米数を掛けると、
大まかな相場価格を見積もることができます。

ただし注意していただきたい点として、土地や分譲マンションの場合は
単純に「価格÷平米数」で相場価格を算出することができますが、
中古の一戸建てを参考物件として用いる場合は、価格総額から
建物価格の残存価値を差し引く必要があります。

この点は少々専門的過ぎますので、「価格÷平米数」を参考として用いられるのは、
土地と分譲マンションのみにされたほうが良いかも知れません。

【平米単価で考えるときの注意点】
物件が広くなっても平米単価が変わらないとすると、
物件の金額はかなり高くなって、買い手が付かない可能性が出てきます。
そのため物件が広くなればなるほど、平米単価は伴って下がる傾向にあります。

例えとして少し変かもしれませんが、野菜やお肉のまとめ買いが、
1つあたりの価格や1gあたりの価格を安くすることと似ていますね。

◆不動産ポータルサイトを見る際の注意点

不動産ポータルサイトに掲載されている価格は、あくまでも
「売主の希望価格」であることを覚えておきましょう。
売主の事情、例えば早く売りたいから相場よりも低めの価格設定にしている場合や、
逆に急がないので高めに設定して長期間掲載されっぱなし、といったこともあるでしょう。

そこに掲載されている価格をうのみにせず、
ご自身の希望や条件とすりあわせ、納得のいく価格で売り出せるようにしたいですね。

また、物件自体が一般的な中古なのか、それともリフォームしているものかでも価格が変わってきます。
リフォーム物件は売り出し価格が高くなることが多いため、その辺も考慮して比較しましょう。

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不動産相場を調べよう～不動産相場はどうやって調べれば良い!?～
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◆物件情報サイトで調べる

不動産の相場を調べる手法として、最初に思いつくのは
不動産専門のポータルサイトではないでしょうか。

自身が売却を考えている物件と似たような条件の物件が、
どの程度の価格で売りに出ているのかを見れば、ある程度の相場感を見て取ることができます。
そのときに見るべき条件は、最寄り駅とそこからの距離、広さ、間取り、築年数、などです。

ただし同じ広さや間取り、駅からの距離であっても、便利な複数路線の駅と、
交通手段が限られる小さな駅とでは、価格に大きな違いが生じることがあります。

また電車利用が当たり前の都心部では駅からの近さが重視される一方、
電車よりもマイカー通勤の多い地方などの場合は、駅からの距離よりも
駐車スペースが何台分あるか、主要な幹線道路へのアクセスの良し悪しが重要になってきます。

そのような場合は、車での移動がメインとなるため、
徒歩圏内にスーパーがなくても大きな問題にならない、という場合もあります。

条件を比較する際は、ご自身やその周りの方のライフスタイルも加味して考えると良いでしょう。

自分が売りたい価格を考えると同時に、自分が「この条件でこの値段なら買いたい」と
思える物件をチェックして比較し、どこがその価格に対して納得できているのかを
考えてみるのも良いかもしれませんね。

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いかがでしたでしょうか。

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今回は、前回に引き続き「仲介業務とは」というテーマについて
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不動産仲介業務の役割 ～後篇～
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◆不動産会社が行う6つの仲介業務

前回は、「物件の査定」「権利関係の調査」「広告」の仲介業務についてご紹介しました。
今回は、実際の売買に関わる部分に焦点を置き、お話しをいたします。

【物件の内覧】
物件に興味を持ち、問い合わせをしてくださった方のために、
より詳細の物件詳細を見てもらうため、内覧を行います。

もしまだ売り手が物件に住んでいる場合は、売り手も含めた内覧の日程調整も行う必要があります。

内覧当日は、不動産仲介業社の担当が買い手を物件を案内しつつ、詳細説明を行います。
案内後、買い手側から価格交渉をされた場合には、担当からその旨を売り手に伝え、適正な売却活動を進めます。
ただし、内覧時に価格交渉をされることは極めてまれです。

【売買契約書の作成・締結】
内覧後、購入希望者が不動産の購入を決めた場合、売買契約書の作成と契約の締結を行われます。
不動産会社は売買契約書のひな形の用意があるため、必要事項を記入した売買契約書を作成します。

売買契約書は、宅地建物取引士の記名が必要です。

宅地建物取引士は、重要事項説明書への記名、重要事項説明を行う必要があります。

重要事項とは、売買の対象となる不動産の権利関係や設備の整備状況、
法令上の制限などのことで、契約の解除や違約金、欠陥があった場合の対応なども含まれています。

重要事項説明書や売買契約書の内容に不備があった場合、売却後のトラブルに発展する可能性があるため、
売り手も事前に間違っているところや抜けているところがないか、目を通しておくことが大切です。

【トラブルの対応】
引き渡し後の物件に何か欠陥があった場合など、トラブルが発生した場合は
不動産会社がその対応を行います。契約不適合責任に該当するような事柄が発生したときなどをさします。

◆不動産仲介は依頼をした方がメリットが多い

不動産の売却を不動産会社に依頼する場合は、仲介手数料が発生します。
不動産会社への仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められており、
200万円以下の場合は売却価格の5％以内、200万～400万円で4％以内、400万円以上で3％以内となっています。

売却価格が高くなれば、仲介手数料をもったいないと思ってしまうかもしれません。
しかし、買い手の発見、契約の締結、トラブルの解決などを総合して考えると
不動産会社に仲介業務を依頼するメリットの方が大きいといえるでしょう。

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いかがでしたでしょうか。

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お客さまのご要望にも丁寧に対応いたします。

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不動産仲介業務の役割 ～前篇～
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◆不動産仲介会社の役割

不動産の売買において、不動産仲介会社は重要な役割を果たします。
しかし、仲介手数料が必要となることから、仲介を依頼せずに自分で売買を行ってみたい、という方もいらっしゃると思います。
自分で取引を進める場合、不動産仲介会社が行う業務の多くを自力で行わなければならりません。
そのため、不動産仲介会社がどのような仕事を行っているかを確認しておく必要があります。

不動産仲介業務は大きく6つに分けられますが、
今回はそのうちの3つを紹介します。

【物件の査定】
不動産を売却する際、物件の適正な価格を設定する必要があります。
この価格設定を行うために、不動産仲介会社は物件の査定を行います。
買い手を見つけるためにも物件の価値を正確に把握し、適切な売出価格を設定することが重要です。
エリア相場と大きく乖離していると買い手はなかなか見つからないでしょう。
仲介会社に依頼せず、ご自身で売買する場合は、「いくらで売れるか」を
ご自身で調べる事になりますが、これはかなり難しいかと思います。

【権利関係の調査】
物件を売却する際、権利関係の調査が欠かせません。
例えば、抵当権や再建築不可の条件の有無などが含まれます。
再建築が難しい不動産は売却が難しくなるため、不動産仲介会社はこれらの権利関係を確認し、対策を練る役割を果たします。
不動産仲介会社を介さずに売却を進める場合、これらの法令上の制限について自分で調査し、理解する必要があります。

【広告】
査定が完了し、権利関係が明らかになったら、売出価格を設定し、広告を出稿します。
顧客を抱えている不動産会社の場合、事前に声をかける場合もありますが、そこで売却先が決まらない場合は、自社サイトや不動産ポータルサイトに物件情報を掲載するだけではなく、チラシやポスティングなど、オフライン広告も活用し、買い手の募集を行います。
最終的に、購入希望者を見つけ出すために効果的な広告戦略を展開します。

近年、不動産のネット検索が増加しています。
そのため、不動産仲介会社は自社ウェブサイトや不動産ポータルサイトを利用して物件情報を幅広く発信します。
しかし、この手法のみだとサイトに来訪をしてくれないと意味がないため、広告効果を高めるために折り込みチラシやポスティングといったオフライン広告も組み合わせながら募集を行っています。

不動産仲介会社の役割について、6つの中から3つを紹介しました。残りの3つについては次回ご紹介します。

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いかがでしたでしょうか。

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査定から引渡しまでの期間が、スピーディーかつスムーズである事を重視し、売却活動に取り組んでいます。

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